Три способа стать владельцем усадьбы в России: торг, депрессия, принятие, покупка у частного лица, торги, аренда
авторская колонка Вадима Разумова
Кандидат экономических наук, автор проекта «Усадебный экспресс» и блога «Летопись русской усадьбы».
Блоги и работы Вадима – это история страны, описанная через усадьбы Москвы, Московской области, Центральной части России, Крыма и Кавказа, через судьбы прежних и новых владельцев.
За годы работы у Вадима появилось несколько проектов. Все они помогают людям, инвесторами, волонтёрам и, самое главное – усадьбам. Цель проектов – возродить исторические связи между людьми и усадьбами, привлечь внимание к архитектуре и искусству, развить туризм, волонтёрство и популяризировать культурное наследие.
Блоги и работы Вадима – это история страны, описанная через усадьбы Москвы, Московской области, Центральной части России, Крыма и Кавказа, через судьбы прежних и новых владельцев.
За годы работы у Вадима появилось несколько проектов. Все они помогают людям, инвесторами, волонтёрам и, самое главное – усадьбам. Цель проектов – возродить исторические связи между людьми и усадьбами, привлечь внимание к архитектуре и искусству, развить туризм, волонтёрство и популяризировать культурное наследие.
Культурный предприниматель (Чихо, Охотка, партнер Novikov School), преподаватель, куратор образовательных программ. Она является нашим другом и женщиной, которая глубоко погружается в смыслы и обладает прекрасным вкусом.
Вадим
разумов
разумов
вадим разумов
Ищем прагматизм в сердце
В предыдущем материале о том, как стать новым владельцем старой усадьбы, мы уже кратко рассматривали способы приобретения бывших «дворянских гнёзд». Сегодня я хотел бы остановиться на этой теме подробнее, ведь от понимания юридических и технических тонкостей зависит ваше комфортное вхождение в притягательный мир русской усадьбы.
Многие потенциальные инвесторы, планируя покупку собственного поместья, с нетерпением ждут начала реставрации и мечтают о том, как обустроят парадные залы старинного дома. Однако в таком подходе зачастую отсутствует должный прагматизм. Исходя из моего личного опыта, именно из-за неготовности здраво оценить ситуацию большинство интересантов отказываются от покупки объекта и просто «перегорают».
Давайте же проанализируем, какие шаги предстоит сделать после того, как вы уверенно сказали «да» своей смелой идее приобрести усадьбу.
Многие потенциальные инвесторы, планируя покупку собственного поместья, с нетерпением ждут начала реставрации и мечтают о том, как обустроят парадные залы старинного дома. Однако в таком подходе зачастую отсутствует должный прагматизм. Исходя из моего личного опыта, именно из-за неготовности здраво оценить ситуацию большинство интересантов отказываются от покупки объекта и просто «перегорают».
Давайте же проанализируем, какие шаги предстоит сделать после того, как вы уверенно сказали «да» своей смелой идее приобрести усадьбу.
Определяемся с объектом
В первую очередь, вам нужно проанализировать рынок исторической недвижимости или самим определиться с объектом.
Здесь всё просто. Допустим, у вас ещё нет конкретных предпочтений, и вы просто ищете абстрактный объект определённого стиля в определённом регионе, отвечающий вашим техническим требованиям. Начните с мониторинга объявлений на популярных интернет-ресурсах и официальных новостей о готовящихся торгах на сайтах профильных организаций и ведомств. Есть шанс, что проанализировав объявления, вы определитесь с объектом и будете готовы приступить к следующим шагам.
История покупки усадьбы Репец всё же кардинально отличалась от приобретения Скорняково. Если в случае со Скорняково меня в первую очередь вдохновила история генерала Муравьёва-Карского, и мной двигало скорее желание совершить невозможное и вернуть к жизни заброшенное, превращённое в помойку родовое имение великого человека. Также возрождение Архангельского храма в Скорняково было моей детской мечтой, не исполнить которую я не мог. В Репце прагматичности уже было намного больше.
Во-первых, у усадьбы Репец нет настолько яркой истории, как у Скорняково, или, по крайней мере, о ней мне неизвестно. Даже наоборот, факт или легенда о том, что первый владелец Репца Иосиф Иванович Кожин после постройки усадьбы дал пощёчину самому Тихону Задонскому меня настораживала. Иногда, сталкиваясь с очередными трудностями в этой усадьбе, думаешь, не предостережение ли это великого святого. Во-вторых, пройдя путь с усадьбой Скорняково, понимаешь, сколько проблем придётся решить в Репце. Поэтому сейчас возрождение усадьбы Репец – это уже в большей степени бизнес-проект и частично отражение моей личной миссии – возвращать к жизни объекты наследия, являющиеся частью истории нашей страны».
Алексей Шкрапкин
о покупке усадеб
в Скорняково и Репце:
Существует и более сложный вариант, который требует больше активности с вашей стороны. Допустим, вам нужна конкретная усадьба – та, которой вы любуетесь уже давно. Тогда вам (либо самостоятельно, либо с помощью представителя) нужно организовать её продажу. Для этого необходимо обратиться к настоящему владельцу или организации, на балансе которой объект находится, и инициировать подготовку к торгам.
Переход из статуса интересанта в статус хозяина усадьбы
После того как вы определились с объектом, стоит запастись терпением. Вас ждёт самый важный шаг – переход от интересанта в статус хозяина усадьбы. Для этого существует три основных механизма. Рассмотрим их специфику и риски.
1
Покупка усадьбы у частного лица
Этот способ наиболее удобен и безопасен. Даже учитывая возможную конкуренцию среди потенциальных покупателей, результат будет куда более предсказуемым, чем на торгах.
Результат: вы заключаете договор купли-продажи с предыдущим собственником.
• При правильном юридическом оформлении и регистрации сделки риски для обеих сторон минимальны.
• Не забывайте о стандартных мерах предосторожности и проверке контрагента.
Результат: вы заключаете договор купли-продажи с предыдущим собственником.
• При правильном юридическом оформлении и регистрации сделки риски для обеих сторон минимальны.
• Не забывайте о стандартных мерах предосторожности и проверке контрагента.
- тратить деньги до покупкиБудьте готовы к тому, что этот способ покупки усадьбы потребует значительных финансовых вложений в кратчайшие сроки. Сумма включает как саму стоимость усадьбы, так и затраты на реставрационные работы в доме, парке и прочих элементах усадебного комплекса (если это не было сделано предыдущим владельцем и не было включено в стоимость при оформлении сделки).
- иногда нельзя купить всю усадьбу сразуОбращаю ваше внимание на то, что иногда помимо покупки основной части усадьбы от одного лица, вам придётся «собирать» остатки некогда существовавшего усадебного комплекса по частям, используя механизмы, о которых мы поговорим далее.
- статус "частная резиденция ≠ ОКН "
Есть устоявшееся, но крайне неверное утверждение, что будто бы усадьбу, находящуюся в частных руках, легче реставрировать в связи с тем, что требования к ней менее жёсткие. Заблуждение основывается на присвоении владельцем условного статуса «частной резиденции». Это в корне неверно! Данное наименование не имеет никакого отношения к концепции реставрации и не снимает с объекта охранный статус.
Объекты культурного наследия реставрируются исключительно в соответствии со всеми существующими требованиями. Для остальных же объектов на усадебной территории предмет охраны определяется в индивидуальном порядке, но, тем не менее, он обязательно будет присутствовать.
это важно!
Обычно объектами строгой охраны становятся не все строения комплекса, а лишь главный дом или его сохранившиеся детали, например, стены, фасад. То есть при реставрации требования, предъявляемые к объектам культурного наследия, будут применяться не ко всей территории и постройкам.
2
Покупка усадьбы на торгах
Большинство старинных усадеб в нашей стране находятся в собственности государства. Такие объекты приобретаются исключительно на торгах. Здесь, как мы уже говорили, возможны два варианта: в первом случае торги организует тот, на чьём балансе находится объект, а во втором – торги инициируете вы сами.
В первом случае потенциальный собственник сталкивается со всеми стандартными рисками, присущими торгам (недобросовестные участники, «перекупщики» и другие сомнительные с точки зрения закона случаи).
Во втором случае инвестору приходится учитывать ещё большие риски. Как правило, человек, заинтересованный в покупке и реставрации объекта, уже начинает тратить время и ресурсы на памятник. Переговоры с собственниками, общение с органами власти, а иногда и публичные слушания входят в «теоретическую» часть работы. Кроме того, чтобы понять размер необходимых инвестиций, потенциальному инвестору следует оценить затраты на реставрацию и адаптацию объекта. Для этого выполняются примерные проекты реставрации, проводятся ландшафтные и архивные изыскания. Часто не обойтись и без участия юриста.
Во втором случае инвестору приходится учитывать ещё большие риски. Как правило, человек, заинтересованный в покупке и реставрации объекта, уже начинает тратить время и ресурсы на памятник. Переговоры с собственниками, общение с органами власти, а иногда и публичные слушания входят в «теоретическую» часть работы. Кроме того, чтобы понять размер необходимых инвестиций, потенциальному инвестору следует оценить затраты на реставрацию и адаптацию объекта. Для этого выполняются примерные проекты реставрации, проводятся ландшафтные и архивные изыскания. Часто не обойтись и без участия юриста.
Иными словами, ещё до участия в торгах потенциальный инвестор тратит время, силы и средства на подготовку к работе. К сожалению, на сегодняшний день в России отсутствует механизм, который защищал бы добросовестного мецената. Нередки случаи, когда человек, уже проделавший большую работу по организации торгов, увы, не становится их победителем. Конкуренты приходят «на готовое» и зачастую предлагают большую сумму. В настоящее время общественные деятели разрабатывают инициативы, которые могли бы защитить интересы инвесторов. Но пока что мы имеем то, что имеем.
Если вам удалось выиграть торги и успешно заключить договор на покупку усадьбы, то всё самое страшное и непредсказуемое уже позади. Теперь вы можете последовательно выполнять все работы по приспособлению и восстановлению объекта в рамках ваших охранных обязательств. Чем компенсируются высокие риски участия в торгах? В наши дни в России, как и во многих других европейских странах, распространена практика продажи аварийных памятников за условный «рубль». Это делается для того, чтобы инвестор, которому предстоят большие расходы, направил все свои ресурсы на возрождение памятника, а не на покупку проблемного актива. Если вокруг торгов не был организован искусственный ажиотаж, у будущего собственника действительно есть шанс выкупить объект за символические деньги.
3
Аренда объекта
Аренда долгое время была основным способом передачи усадеб в пользование инвесторам в России. У этого механизма есть ряд существенных недостатков. Тенденция нашего времени – стремиться передавать усадьбы в собственность добросовестным владельцам. Специфика аренды не исключает последующий выкуп объекта, однако на деле, это чаще всего сопряжено с рядом индивидуальных сложностей.
Плюсы у аренды тоже есть: сумма, которую арендатор платит в год за пользование объектом, как правило, невысока, что даёт возможность направить основную часть финансов на восстановительные работы. К плюсам можно отнести и то, что в нашей стране распространена практика долгосрочной аренды усадеб, например, на 49 лет. По сути, этот срок равен периоду активной профессиональной жизни человека. И если вам не принципиальна последующая передача объекта наследникам и преемникам, то вы вполне можете рассмотреть аренду. По истечении 49 лет договор также можно будет продлить. Обращаю ваше внимание на то, что вы должны внимательно изучить все документы и проанализировать причины, по которым договор может быть расторгнут.
Пожалуй, этой информации будет достаточно для того, чтобы вы имели краткое представление о том, как же стать хозяином усадьбы. Как видите, покупка такого объекта – это не только радость, но и сочетание определённых рисков. Но кто не рискует, тот не познает эстетических впечатлений от проживания в старинном доме, прогулок по собственным двухсотлетним аллеям и прочих уникальных привилегий, доступных владельцу усадьбы 24/7.
Пожалуй, этой информации будет достаточно для того, чтобы вы имели краткое представление о том, как же стать хозяином усадьбы. Как видите, покупка такого объекта – это не только радость, но и сочетание определённых рисков. Но кто не рискует, тот не познает эстетических впечатлений от проживания в старинном доме, прогулок по собственным двухсотлетним аллеям и прочих уникальных привилегий, доступных владельцу усадьбы 24/7.
Хорошее ли это предложение? Прочитайте условия и определите, с учётом того, что изучили выше:
Усадьбу продаёт частный собственник, а стало быть – вы можете купить объект в рамках прямой сделки и без торгов.
Главный дом Львовых выполнен из добротного красного кирпича и находится в хорошем состоянии, что значительно снижает расходы потенциального владельца на восстановительные работы.
При покупке усадьбы также можно рассмотреть вариант аренды уникального парка Львовых, центральная часть которого расположена вокруг живописной лощины. В парке сохранились исторические рельефы, насыпные холмы в виде знаков препинания, более сотни старинных лип и дубов, а также каскад прудов с островами.
Кроме дома, приобрести или взять в аренду можно и другие постройки, составляющие архитектурный ансамбль усадьбы. Усадьба Гора расположена примерно в 40 минутах езды от Пушкинских Гор, что говорит о её высокой потенциальной популярности среди туристов, особенно в высокий сезон.
Усадьбу продаёт частный собственник, а стало быть – вы можете купить объект в рамках прямой сделки и без торгов.
Главный дом Львовых выполнен из добротного красного кирпича и находится в хорошем состоянии, что значительно снижает расходы потенциального владельца на восстановительные работы.
При покупке усадьбы также можно рассмотреть вариант аренды уникального парка Львовых, центральная часть которого расположена вокруг живописной лощины. В парке сохранились исторические рельефы, насыпные холмы в виде знаков препинания, более сотни старинных лип и дубов, а также каскад прудов с островами.
Кроме дома, приобрести или взять в аренду можно и другие постройки, составляющие архитектурный ансамбль усадьбы. Усадьба Гора расположена примерно в 40 минутах езды от Пушкинских Гор, что говорит о её высокой потенциальной популярности среди туристов, особенно в высокий сезон.
Усадьба Гора в Псковской области
Примеры современных усадеб с разными функциями
усадьба мураново
Впечатляющая усадьба в невероятно богатой историей: небольшая подмосковная усадьба была приобретена Екатериной Петровной Энгельгардт, затем чета Боратынского с дочерью Анастасии Энгельгардт и Софья Энгельгардт, мужем которой стал литератор Николай Путята. Именно им было суждено продолжить поддерживать жизнь в Мураново и они справились с задачей: сохранили и преумножили наследие, оставшееся после Боратынских.
Усадьбу можно назвать хранительницей литературы: следующим ее "гостем" стал Иван Фёдорович Тютчев - единственная дочь Путят Ольга вышла замуж за младшего сына поэта.В это время усадьба начала превращаться в музей. Именно Ивану Фёдоровичу и его детям мы обязаны тем, что в Муранове было сосредоточено и бережно хранилось наследие Ф.И. Тютчева и других славных обитателей усадьбы. С 1874 г. сюда перевозились автографы, книги, портреты, личные вещи поэта и членов его семьи из Петербурга, Москвы и обветшавшего к концу XIX века Овстуга, родового имения Тютчевых в Орловской губернии. Своего рода домашним музеем Мураново стало ещё при жизни в усадьбе её последних владельцев.
Усадьба и семья, ценящая наследие, стали хранителями значительного наследия поэтов Ф.И. Тютчева и Е.А. Боратынского, их родственного окружения. Сегодня усадебный комплекс представляет собой редкий пример неразорённого родового гнезда, в котором семейные культурные традиции не прерывались и в музейный период.
Усадьба и семья, ценящая наследие, стали хранителями значительного наследия поэтов Ф.И. Тютчева и Е.А. Боратынского, их родственного окружения. Сегодня усадебный комплекс представляет собой редкий пример неразорённого родового гнезда, в котором семейные культурные традиции не прерывались и в музейный период.
Усадьба Введенское
Усадьба Введенское под Звенигородом – жемчужина русской архитектуры и памятник истории 18-19 веков с роскошным дворцом, где фаворитка Павла Первого устраивала балы, а Сергей Бондарчук снимал свою киноэпопею «Война и мир». Это бывшая подмосковная усадьба князя П.В. Лопухина. Введенское находится на возвышенности вблизи реки Москвы, в окружении соснового бора. Свое название усадьба получила благодаря церкви Введения Пресвятой Богородицы, которая стояла на этом месте в начале 15 века.
Усадьба была спроектирована и построена архитектором Николаем Львовым в 1801 году по заказу российского императора Павла Первого для его фаворитки – молодой княгини Анны Лопухиной, которая славилась своей красотой. Масштабная реставрация усадьбы началась в 1990-е. Внутри дом полностью восстановлен, но снаружи все еще нуждается в ремонте.
Усадьба была спроектирована и построена архитектором Николаем Львовым в 1801 году по заказу российского императора Павла Первого для его фаворитки – молодой княгини Анны Лопухиной, которая славилась своей красотой. Масштабная реставрация усадьбы началась в 1990-е. Внутри дом полностью восстановлен, но снаружи все еще нуждается в ремонте.
С этого месяца мы будем рассказывать вам о самых интересных предложениях на рынке исторической недвижимости, как из первой, так и из второй категории. Следите за новостями!
Редакция канала [Новый Русский // Культурный Код]
ВОЗМОЖНО, ВАМ ТАКЖЕ ПОНРАВИТСЯ:
- Купить усадьбу: мечта и реальность
- "Хочу купить усадьбу" - интервью с Вадимом Разумовым и Екатериной Григорьевой